L’immobilier occupe une place de choix dans la construction patrimoniale.
Il est important de revenir sur ce qui fait de l’immobilier une des fondations d’un solide patrimoine. On se focalisera ici sur l’immobilier locatif, notamment professionnel.
Schématiquement, on peut distinguer 4 piliers d’enrichissement via l’immobilier locatif.
Immobilier professionnel : levier d’enrichissement
L’effet de levier financier
Utiliser l’argent prêté par la banque (crédit immobilier amortissable) pour acquérir un actif (bien immobilier) dont le rendement est supérieur au coût de la dette (intérêts d’emprunt) dans le but de maximiser le retour sur investissement.
En effet, moins on met de fonds propres dans l’opération, plus on augmente le rendement sur le capital investi.
Le levier c’est le crédit : le moins d’effort possible pour un maximum d’efficacité.
Objectif : maximiser le rendement des capitaux investis.
Schématiquement, si vous disposez de 200k de liquidités, vous pouvez acheter un bien à 200k pour un rendement de 4% (aucun levier) ou alors mettre en apport 200k et emprunter 1 000 000 € (correspondant à 20% d’apport).
Le rendement de 4% est maintenant calculé sur 1 million et non plus sur 200k€.
Sur le long terme, la différence est majeure.
Volontairement, dans l’exemple je ne prends pas en compte les frais annexes, c’est l’idée du levier qui importe ici.
Remboursement du capital emprunté
C’est la voie de l’enrichissement progressif en immobilier : passif mais bien réel !
Lorsque l’acquisition du bien immobilier se fait via un crédit amortissable, chaque mensualité versée à la banque a 2 composantes : le capital emprunté et les intérêts d’emprunt.
Ainsi, chaque mois, dans un crédit amortissable à taux fixe, le capital restant dû à la banque diminue et le patrimoine net de l’investisseur augmente.
Patrimoine net = patrimoine brut – dette
C’est pour cela que, lorsque quelqu’un vous dit qu’il a 1 million de patrimoine, souriez et demandez-lui si c’est du brut ou du net 😉
Lorsque le bien immobilier est mis en location, si l’investisseur a fait en sorte que le montant du loyer paie au minimum la mensualité de crédit (voire une partie des charges), alors l’effort d’épargne est nul et c’est bien le locataire qui permet le désendettement progressif du propriétaire…
Appréciation de la valeur vénale du bien immobilier
Historiquement, les prix de l’immobilier augmentent avec le temps à un rythme similaire à celui de l’inflation.
Bien évidemment, dans certaines villes et emplacements “prime”, l’évolution des prix dépasse largement l’inflation et permet à l’investisseur de constituer un réservoir de plus-value latente appréciable.
L’emplacement stratégique est une donnée essentielle et lorsqu’on acquiert son cabinet médical cette règle fondamentale s’impose aussi.
Dès l’achat, il est important de penser à la revente (et pas nécessairement à d’autres professionnels de santé) avec un agencement pouvant in fine convenir à d’autres professions libérales.
C’est à ce moment-là que je vous parle de la différence entre rendement et rentabilité.
Le rendement d’un bien immobilier dans une ville prisée peut être qualifié de “bas” (ex : 3%) comparé à celui d’un bien dans une ville plus petite avec un profil démographique peu engageant (ex : 7%).
Lorsqu’on parle de rendement, on s’intéresse aux loyers perçus (moins les charges et impôts) rapportés au prix d’achat.
Mais l’évolution du prix de l’immobilier sera complètement différente entre les deux villes (si les performances passées se confirment à l’avenir) : la ville prisée verra le bien immobilier multiplier sa valeur par 2 voire 3 en plus de 20 ans, tandis que l’autre aura une plus-value beaucoup plus faible.
Et lors de la revente, cette plus-value du bien immobilier qui initialement avait un faible rendement (car prix d’achat élevé) permettra d’obtenir une rentabilité globale beaucoup plus élevée.
Optimisation de la retraite ou cessation anticipée d’activité
Nous avons tous en tête le montant moyen de la retraite versée par la CARMF (2800 € par mois) ; no comment.
Donc le fait d’avoir investi dans les murs de son cabinet permet au moment de la cessation d’activité (qu’elle soit anticipée ou à l’âge légal) de faire 2 grands types d’arbitrages selon ses projets de vie :
• Garder le bien immobilier et poursuivre la location afin de générer des revenus complémentaires.
• Revendre le bien immobilier et placer le capital (produit de cession) dans d’autres actifs (diversification) notamment en bourse afin de pouvoir vivre de son patrimoine (dividendes, coupons…).
En tant que professionnels libéraux, nous pouvons transformer une charge professionnelle (loyer) en un patrimoine immobilier rentable, lorsque l’on verse ce loyer…à nous-mêmes.
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C’est un des nombreux avantages d’exercer en libéral, alors profitons-en !
Je détaille tous ces concepts clés dans le module 1 de la formation dédiée à l’immobilier professionnel👇👇
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