On ne bâtit pas un patrimoine sur des SCPI mais tout patrimoine diversifié se doit de comporter un volet immobilier pierre papier pour le « rendement » et la décorrélation avec les marchés financiers. Investir en SCPI c’est la possibilité d’allier investissement immobilier sans gestion avec revenus réguliers !
Principes de l’investissement en SCPI
Triptyque de l’investissement passif en SCPI :
• Acheter des parts de SCPI (société civile de placement immobilier).
• Confier la gestion du parc immobilier acquis à une société agrée par l’AMF : choix des locataires, perception des loyers, entretien, collecte de fonds pour acquisition de nouveaux biens…
• Percevoir les loyers : de manière trimestrielle le plus souvent.
Les SCPI qui vont intéresser l’investisseur sont les SCPI de rendement (loyers récurrents sans perspective de réévaluation à la hausse du prix de la part). Il existe également les SCPI fiscales et les SCPI de capitalisation (visant une plus-value à terme).
Il s’agit d’un investissement immobilier qui lorsqu’il est bien réalisé par l’investisseur est très diversifié (pour diluer le risque) : SCPI résidentielles, SCPI de bureaux, SCPI de commerce, SCPI spécialisées (santé, logistique…), SCPI européennes…
Quels critères prendre en compte pour choisir une SCPI ?
Capitalisation : c’est la « taille » de la SCPI, la valeur totale de marché de la société à un instant T (nombre de parts multipliés par le prix de part). Elle permet une comparaison entre SCPI et peut renseigner sur la maturité de celle-ci.
Société de gestion : étudier son historique de gestion, les différentes SCPI dont elle a la charge, la stabilité du management… Elles peuvent être complètement indépendantes ou être des filiales de grandes banques ou de sociétés d’assurance.
Patrimoine immobilier (typologie des biens) : commercial, résidentiel, spécialisé (santé, logistique…). Les détails du patrimoine détenu figure dans les rapports financiers rédigés par la société de gestion et disponibles en ligne. Il est nécessaire d’étudier les rapports de gestion (bulletins trimestriels d’information) pour entrer dans le détail du parc immobilier, de la gestion des PV lors de vente, des valeurs d’expertises des biens détenus, des modifications éventuelles de loyer lors des relocations…
TOF : taux d’occupation financier. C’est le rapport entre les loyers facturés par la SCPI et les loyers qui seraient facturés si les biens détenus étaient tous loués. Il mesure la performance locative de la SCPI. L’investisseur peut ainsi évaluer le taux de vacance locative.
Taux de distribution : c’est le rapport entre le montant du dividende brut de fiscalité (française et étrangère) et du prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée, pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, on prend en compte le prix moyen de part de l’année n-1. C’est l’indicateur du rendement de la SCPI.
Détenir des SCPI en direct
Il s’agit classiquement de l’achat de parts en pleine propriété : – Investissement comptant : apports de liquidités par l’investisseur provenant de son épargne. – Investissement via emprunt bancaire (SCPI à crédit) : Les intérêts du prêt sont déductibles des loyers perçus par l’investisseur. Recourir au crédit augmente le taux d’endettement de l’investisseur : à bien prendre en compte s’il souhaite acheter sa résidence principale (RP). Les banques préfèrent financer un investisseur déjà propriétaire de sa RP : elles demandent le plus souvent que le montant emprunté soit au moins égal à la valeur nette de la RP (valeur vénale – capital restant dû sur le crédit de la RP).
Il est possible de faire des simulations d’investissement en SCPI sur des sites de référence commeLouve invest, Primalliance, Moniwan, France spci.com : ce sont des courtiers spécialisés qui pourront vous permettre de réaliser votre investissement (avec plan de financement).
Quels types de crédit pour investir en SCPI et avec quelles garanties ?
Crédit amortissable à taux fixe : le crédit le plus fréquemment souscrit par les particuliers. Crédit in fine : l’investisseur ne paie que les intérêts du prêt puis lors de la denière échéance il règle le capital emprunté. Il faut donc bien faire ses calculs de manière à disposer des fonds.
Les garanties demandées par l’établissement prêteur peuvent être : – Un organisme de cautionnement classique comme le Crédit Logement. – Le nantissement des parts de SCPI.
Imposition des loyers perçus versés par les SCPI
Ce sont des revenus fonciers donc deux possibilités : micro-foncier ou foncier réel. Cela prend en compte l’ensemble des revenus fonciers du patrimoine immobilier locatif de l’investisseur (immobilier physique…). Pour estimer le montant de l’impôt à payer sur les revenus fonciers issus des SCPI détenues en direct (personne physique), il faut prendre en compte la TMI de l’investisseur et le taux de prélèvements sociaux (17,2% à ce jour). On comprend aisément que pour un investisseur ayant une TMI de 41%, la ponction fiscale est au totale de 58,2 % (!) : la fiscalité gomme plus de la moitié des revenus perçus ! Certains revenus fonciers issus de SCPI dites européennes bénéficient d’une fiscalité plus allégée.
SCPI en assurance-vie et/ou PER
Selon les assureurs, le nombre de SCPI à disposition de l’investisseur est très variable. L’investisseur n’est pas le propriétaire des parts, c’est l’assureur qui l’est (le particulier détient un titre de créance). Dans une optique d’épargne au long cours,le plan épargne retraite est un véhicule d’investissement intéressant, notamment dès que la TMI est au moins de 41%. Deux points fondamentaux : choisir un assureur qui reverse 100% des loyers (ex : Spirica) et un contrat avec les frais les plus bas (ex AV ou PER Linxea Spirit avec frais de gestion des UC 0,5 % par an).
Un des inconvénients en AV et PER, ce sont les frais : ils diminuent « virtuellement » le nombre de parts détenus et sur le long terme, les frais de certains contrats peuvent amputer significativement le rendement global.
Un point mis en avant par certains mais restant débattu : la détention de parts de SCPI en AV permettrait une meilleure liquidité en cas de souhait de revente.
Au sein de vos contrats d’assurance-vie, la valeur du patrimoine immobilier (les parts de SCPI) entrent dans la base taxable pour le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Il s’agit pour l’investisseur ayant peu de liquidités disponibles de réaliser des achats réguliers de parts de SCPI. Il lisse son investissement dans le temps. En percevant des dividendes de manière régulière, il peut les réinvestir dans l’achat de nouvelles parts. Le point négatif c’est que l’investisseur s’expose à une augmentation du prix de part et dans ce cas le retour sur investissement est moindre. Ce type d’investissement est développé par des des sociétés comme Corum, Louve Invest…
SCPI au sein d’une SCI soumise à l’IS (impôt sur les sociétés)
La SCI (ou société patrimoniale plus large) soumise à l’impôt sur les sociétés peut constituer un excellent véhicule d’investissement pour l’investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine tout en différant le paiement de l’impôt (IRPP). Tant que les revenus générés au sein de la SCI ne sont pas distribués (sous forme de dividendes à l’investisseur), ils ne subissent que l’IS. L’achat de SCPI peut se faire de plusieurs manières : – Via l’emprunt bancaire : crédit amortissable classique. – Via l’apport de liquidités sur compte courant d’associé (CCA) : remboursement ensuite au fil de l’eau à l’associé (remboursement de l’associé par la SCI) En sus des parts de SCPI en pleine propriété, l’investisseur peut décider d’acheter l’usufruit de parts de SCPI et réaliser un amortissement régulier de sa valeur, lui permettant de diminuer le bénéfice fiscal (et diminuer voire annuler l’imposition finale).
Cette solution est adaptée aux investisseurs ayant une TMI élevée pour lesquels la fiscalité en cas de détention directe des parts de SCPI est confiscatoire (TMI + prélèvements sociaux de 17.2%).
Même en cas de détention indirecte de parts de SCPI (via une SCI), la valeur des parts est prise en compte pour la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière.
Nue propriété de SCPI : dans quels cas est-ce intéressant ?
Le principe du démembrement de propriété est que la pleine propriété peut être scindée entre l’usufruitier (celui qui perçoit les loyers) et le nue-propriétaire (ne perçoit pas les loyers). Selon les SCPI, le nue-propriétaire peut toucher les distributions liés aux plus-values sur ventes de biens immobiliers. Etant donné que le nue-propriétaire ne perçoit pas les loyers, il achète ses parts avec une « décote » par rapport à la pleine propriété. Ce type d’achat a un intérêt fiscal : – Le nue-propriétaire ne percevant pas de loyer, il n’a aucun impôt à payer. – Les parts de nue-propriété de SCPI n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), mais cela signifie aussi que l’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété ne peut pas être considéré comme un passif pour le calcul de l’IFI sur l’ensemble du patrimoine immobilier de l’investisseur.
Il existe différentes durée possibles : 5, 10, 15, 20 ans. A l’échéance, l’investisseur récupère la pleine-propriété de manière automatique et peut commencer à toucher les loyers. Un investisseur avec une TMI élevée (41%) peut donc décider d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI 10 ans avant sa retraite (phase de consommation des revenus du capital investi) de manière à ne toucher les loyers qu’au moment où il en aura vraiment besoin et avec une TMI a priori plus basse (passage de TMI 41% à 30%).
Le nue-propriétaire est principalement exposé à l’absence de valorisation des parts au cours du temps, ou pire, à la baisse du prix de celles-ci.
Usufruit temporaire de SCPI : dans quels cas est-ce intéressant ?
L’usufruitier des parts de SCPI est celui qui perçoit les loyers. En pratique, il s’agit souvent d’un placement de trésorerie d’une entreprise (SARL, SAS, EURL) pour les investisseurs particuliers qui sont à leur compte et qui ne veulent pas laisser dormir trop de liquidités sans la faire travailler avec un risque faible et sans que cela soit contraire à une bonne gestion financière d’entreprise.
Au sein d’une SCI à l’IS, l’acquisition d’usufruit (comptant ou via l’emprunt), peut faire l’objet d’un amortissement comptable permettant de diminuer l’impôt sur les sociétés à payer.
L’achat de l’usufruit de parts de SCPI comporte un risque principal : il peut voir son taux de rendement interne diminuer en cas de baisse des loyers distribués par la SPCI.
Il est possible de trouver de l’usufruit en contactant son CGP ou en achetant soi-même directement sur des sites comme Louve Invest. Cela nécessiteune grande réactivité car les usufruits les plus demandés partent très vite ; les investisseurs sont extrêmement réactifs !
Stratégie financière de l’investisseur averti : nantissement de parts de SCPI
Lorsque l’on a constitué un portefeuille solide diversifié de SCPI, on peut obtenir un prêt/crédit Lombard via le nantissement des parts de SCPI. Cela permet à l’investisseur : – De créer du patrimoine (réaliser d’autres investissements grâce au levier de l’emprunt obtenu via le nantissement de ses actifs). – De continuer de profiter de ses actifs pendant le nantissement (dividendes de SCPI), l’investisseur perçoit les loyers et peut les réinvestir.
Pourquoi investir dans les SCPI étrangères ?
Ce type d’investissement répond à une logique de diversification afin d’éviter de ne détenir que de l’immobilier français. Il existe de plus en plus de SCPI européennes : Corum Origin, Corum XL, Novapierre Allemagne, Eurovalys… Diversification géographique : investir en Allemagne, Espagne, Europe de l’Est… Diversification en devise : en s’exposant à la livre sterling via la détention de biens en Angleterre. Il faut être bien conscient du risque de change évidemment. Intérêt fiscal : la fiscalité est allégée par rapport à la fiscalité française des bénéfices fonciers. Ainsi, le rendement net après fiscalité est supérieur.
Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?
Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut évoluer à la baisse (en cas de dégradation du patrimoine immobilier, de la survenue d’une crise immobilière, d’une typologie de biens délaissée par les investisseurs…) Risque de baisse des montants distribués: en cas de taux de vacance élevé (TOF en baisse), de problèmes de gestion du parc immobilier… Risque liée à la société de gestion : investir en SCPI c’est confier son capital à une société de gestion (SDG) à qui l’on délègue tout : la recherche des biens, l’achat, le financement, l’entretien, la gestion des locataires. Certains SDG sont excellentes, d’autres pas… Risque de liquidité : difficulté à vendre ses parts (carnet d’ordre bloqué, pas d’acheteur) dans des conditions difficiles (crise économico-immobilière).
Investir – Créer du patrimoine – Devenir libre financièrement
