Construire un patrimoine solide requiert du temps et de la patience.
Afin d’optimiser sa capacité d’investissement et de s’enrichir lentement mais sûrement, le recours au crédit bancaire et à l’effet de levier en général est un incontournable. Mais alors faut-il forcément s’endetter pour s’enrichir ?
Qu’entend-on par effet de levier ?
L’effet de levier consiste à augmenter sa capacité d’investissement grâce à l’emprunt bancaire (le crédit constitue le levier).
On peut modéliser schématiquement l’effet de levier comme le rapport entre le montant de l’investissement et le capital injecté dans le projet par l’investisseur (ex : apport en immobilier).
Ex : vous mettez 40’000 € d’apport pour un projet immobilier d’un montant total de 440’000 € (incluant l’apport), votre levier est de 11.
Dans la mesure du possible, l’investisseur prendra le soin de souscrire un crédit dont le taux d’intérêt est inférieur au taux de rendement du placement concerné (ex : emprunter à 2% pour acheter un actif qui offre un rendement de 5%).
La France reste actuellement un pays favorable aux emprunteurs : emprunt de longue durée (20 à 25 ans) à taux fixe (permettant de figer une mensualité) jusqu’à un certain taux d’endettement global (35% voire plus pour certains profils recherchés par les banques ; et les médecins en font partie !).
L’endettement, puissant moyen d’enrichissement en immobilier
En immobilier, l’enrichissement peut se faire lentement mais de manière pérenne grâce à l’endettement via le remboursement mensuel du capital emprunté (le capital restant dû diminuant d’année en d’année, l’enrichissement net de l’emprunteur augmente).
Vous entendez beaucoup parler de la recherche de cash-flow positif, c’est-à-dire d’investissements immobiliers pour lesquels revenus (loyers) – (mensualité d’emprunt + charges + impôts) > 0.
Ce type d’investissement permet d’éviter d’augmenter son taux d’endettement à chaque nouvel investissement afin de pouvoir multiplier les projets immobiliers avec emprunt bancaire. Toutefois, ces projets immobiliers ne sont pas si évidents à trouver (achat avec forte décote, importants travaux à réaliser, immeuble de rapport en région avec risque de vacance locative…)
Donnez-moi un point fixe et un levier et je soulèverai la Terre. Archimède.
Parallèlement à cela, ce qu’il est important de retenir, c’est que l’enrichissement mensuel de l’investisseur en immobilier va se faire par le remboursement du capital emprunté.
Ce remboursement peut se faire intégralement via le loyer versé par le locataire du bien immobilier. C’est pour cela que l’immobilier permet de se constituer un patrimoine grâce au capital de la banque et de son/ses locataire(s) !
Mais alors pourquoi ne pas acheter cash un bien immobilier ?
Injecter une partie de ses liquidités pour diminuer le montant à emprunter est souvent nécessaire mais il est peu utile d’immobiliser une trop grande partie de son cash (qui peut travailler par ailleurs, en bourse par ex !) car c’est l’effet de levier que l’on recherche. Son intérêt est parfaitement modélisé par un indicateur : le taux de rendement interne (TRI) qui témoigne de la création de richesse grâce au levier par rapport à un même type d’investissement au comptant.
Le coût de l’emprunt étant une charge, les intérêts sont déduits des revenus (loyers perçus).
Qui paie ses dettes, s’enrichit.
Le crédit, une protection familiale de type prévoyance…
Acquérir de l’immobilier via le levier bancaire peut être très utile dans une logique de protection des autres membres de la famille, l’assurance du crédit va assurer une protection familiale de type prévoyance.
Souscrire une assurance emprunteur (décès & PTIA = Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) c’est faire en sorte qu’en cas d’accident de la vie à fort impact sur les finances familiales, les mensualités de crédit soient payées par l’assureur.
C’est particulièrement intéressant lorsqu’il y a une importante différence de rémunération entre les deux membres du couple d’emprunteurs (choisir les quotités d’assurance en rapport pour protéger le conjoint ayant le moins de revenus).
S’endetter pour profiter de l’inflation sur le long terme
L’emprunteur va pouvoir s’endetter pour profiter de l’inflation et rembourser des mensualités avec une monnaie qui se déprécie.
Lorsque vous regardez un taux d’intérêt d’emprunt, vous raisonnez sur le taux nominal (taux affiché), ex : 3% sur 20 ans. Mais le “vrai” taux auquel vous empruntez, c’est le taux réel corrigé de l’inflation.
Et le taux réel = taux nominal – inflation.
Si l’inflation est à 5%, avec un taux nominal de 3%, on obtient un taux réel négatif (-2%).
Emprunter maintenant c’est figer le montant d’une mensualité (ex : 800 €/mois).
Mais avec une inflation moyenne de 2% / an, 10 ans plus tard, ces 800€ ne représenteront plus que 650 € ; le pouvoir d’achat diminue avec le temps.
Donc ce que le banquier reçoit “réellement” ce sont ces 650€ (correspondant aux 800€ d’il y a 10 ans).
C’est ainsi que vous remboursez le banquier avec de l’argent qui se déprécie tous les ans…
L’inflation est favorable aux emprunteurs (moins aux prêteurs !).
Eviter absolument les mauvaises dettes…
Les crédits à la consommation représentent parfaitement le type de dette qu’il faut absolument éviter de détenir (ce sont les mauvaises dettes).
Ce sont des emprunts de courte durée réalisés à des taux très élevés qui servent à financer l’achats de passifs, c’est-à-dire des biens matériels qui vont se déprécier (ex : voiture neuve…) et qui ne permettront pas un enrichissement sur le long terme.
Souscrire ce type de crédit, c’est entamer sa capacité globale d’endettement ; leurs montants sont pris en compte par les banques lors de l’étude d’un dossier d’emprunt pour de l’immobilier…
Le levier bancaire n’a jamais transformé un mauvais investissement en un bon investissement.
Journée des Investisseurs Wealthier Life
Prochaine Session
Samedi 28 septembre 2024
9h – 18h
Emprunter grâce à son portefeuille boursier
Les investisseurs avertis qui ont constitué un portefeuille boursier diversifié et résilient peuvent emprunter du capital auprès de leur courtier grâce à leur portefeuille boursier.
Il peuvent ainsi bénéficier d’un effet de levier grâce à leurs propres actifs productifs (actions).
On parle de nantissement d’actifs financiers : avance sur titres (en assurance vie), prêt/crédit Lombard, investissement sur marge (compte-titres).
Focus sur l’investissement sur marge
Il s’agit d’emprunter de l’argent auprès de son courtier en bourse.
L’investisseur met en garantie une partie de son portefeuille de titres (souvent des actions) contre l’obtention d’un capital (liquidités).
Ex : avec un portefeuille actions / ETF d’une valeur de 100k€, l’investisseur va pouvoir emprunter par exemple 40’000 €.
L’investisseur peut utiliser comme bon lui semble les liquidités obtenues (les dépenser ou les réinvestir dans l’achat d’autres actifs productifs…)
Le courtier va déterminer une valeur sous laquelle le portefeuille ne doit pas descendre (attention donc à prendre une marge suffisante lors de l’emprunt car le marché boursier peut perdre 30% à 40% de valeur brutalement).
Si cette situation se produit, l’investisseur risque ce que l’on appelle un appel de marge le courtier demande à l’investisseur de revenir à une valeur de portefeuille définie ; soit en vendant des titres soit en apportant des liquidités.
Si l’investisseur ne réagit pas, le courtier vend les titres mis en garantie (à n’importe quel prix !).
Au final, il est pertinent pour l’investisseur de bâtir son patrimoine grâce au levier bancaire pour lever de la bonne dette visant à acheter des actifs productifs de revenus (immobilier, actions…), protéger son capital de l’inflation, assurer les membres de son foyer contre des évènements de vie négatifs (assurance emprunteur) et faire grossir la boule de neige des intérêts composés via le nantissement d’actifs.
👉 Pour mettre en place une stratégie financière pertinente et constituer un solide patrimoine sur le long terme, nous accompagnons au quotidien des médecins au sein de notre cabinet de gestion de patrimoine et de conseil financier Wealthier Life Capital : n’hésitez pas à nous faire part de vos besoins.
